南京房地產(chǎn)限價后走勢

日期：2018-03-24 00:00:00 來源：互聯(lián)網(wǎng)

拍地時熱火朝天，但一旦調(diào)控時，南京房地產(chǎn)限價后走勢開發(fā)商猶如困獸，動彈不得。而2016年、2017年南京開發(fā)商高價拿的地，南京房地產(chǎn)價格走勢因限價，如今進退兩難。南京已出現(xiàn)京奧港未來墅項目因項目滯銷拖欠工程款停工事件。

　　記者在南京實地踩盤發(fā)現(xiàn)，南京樓市呈現(xiàn)出冰火兩重天的景象，由于政府嚴格限價，新房二手房價差明顯，存在較大套利空間的河西片區(qū)，一房難求，而偏遠的郊區(qū)，即使首付0.5成，甚至降價促銷也無人問津。

　　被套的地王

　　2016年4月，京奧港以樓面價22353元/平米拿下麒麟高價地G09地塊，項目定名為京奧港未來墅，規(guī)劃要打造新一代豪宅，放風(fēng)要賣4萬元/平米，2017年9月項目首開1、2號樓共154套毛坯房源，物價局最終只批了2.5萬/平米，成為南京首個“虧本地王”。但至今154套房還有26套未售出，成交率僅73%。

　　2017年12月，京奧港未來墅被曝施工現(xiàn)場被貼封條，項目因拖欠工程款全面停工，后開發(fā)商發(fā)布公告稱已恢復(fù)施工。2018年1月，京奧港未來墅再次被曝出根本就沒有復(fù)工。

　　南京樓面地價超過2萬元/平米的板塊越來越多，江北新區(qū)、燕子磯、鼓樓濱江、堯化門、麒麟、青龍山生態(tài)國際新城、江寧淳化等片區(qū)。殘酷的現(xiàn)實是，在這些片區(qū)，現(xiàn)在2.3萬元/平米的精裝房都賣不動。

　　目前，南京最難受的幾個地王，其中一個是上海建工(3.700, -0.09, -2.37%)的河西地王，2016年1月，上海建工四建集團與南京奧和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組成的聯(lián)合體一舉拿下備受矚目的南京河西G68地塊。該地塊最終以64.8億元成交，樓板價達到了驚人的42561元/平米。

　　“地價就到了四萬多，而房價限價4.5萬/平米，所以根本沒法賣，開盤就虧本，開發(fā)商只能拖著不賣，本身河西新盤也不多了。”南京當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“不賣政府也不能逼你賣，因為周邊二手房都五六萬了，賣了明顯虧，只能用時間來解套，假如不限價的話，賣6萬是沒問題的。”

　　另外兩個是三萬多的地王，電建和泰茂（金茂）以35.6億拿下南G13宅地，樓面價36890元/平米；以及總價65億的河西G30商住混合地塊，樓面價34043元/平米，配建保障房面積1.56萬平米。

　　樓市分化明顯

　　去年11月，南京河西10家樓盤同一時間啟動驗資登記報名，1萬多人搶3000多套房，30%左右的中簽率，因此很多購房者裹著棉被連夜到登記處排隊，部分熱門樓盤的登記處門口均有超過千人排隊。

　　而引發(fā)哄搶的背后，主要源于政府限價，新房與二手房有較大價差，存在明顯的套利空間。河西中新房限價4.5萬/平米，河西南限價3.5萬/平米，而河西中的二手房已經(jīng)賣到5.5萬-6萬元/平米，有1萬-1.5萬元/平米的價格差。

　　南京一位投資者告訴記者，河西片區(qū)是南京最高端的豪宅片區(qū)，品質(zhì)最好，規(guī)劃最新，配套最齊全，所以當(dāng)然最受有錢人和改善型群體追捧，但政府為了控制房價漲幅，也是限價最狠的區(qū)域，他一位朋友2016年底900萬元買的仁恒江灣城206平米，當(dāng)時也是因為限價4.5萬/平米，買到轉(zhuǎn)手就可以賺300萬，但現(xiàn)在能賣到1600萬了。

　　記者在河西實地踩盤了解到，目前河西中的四個新盤，保利天悅、華新城?園、海?名都、宏圖上水云錦，今年預(yù)計會清盤。

　　據(jù)了解，河西的樓盤，購買門檻非常高，開發(fā)商一般要求首付八成，目前南京買房的貸款利率通常上浮20%，但即便是這樣，一般人還買不到，因為限價，和明顯的價差存在，河西的樓盤就是暢銷。

　　然而，南京樓市卻是冰火兩重天。河西樓市最新統(tǒng)計，2月份至今，南京樓市共有8家樓盤開盤，僅2家樓盤全部賣光。

　　有樓盤去化很慘淡，賣了近一個月，連一套房都沒賣掉，江寧瑞安翠湖山開盤慘淡，近一個月賣出0套。項目在2月12日開盤，加推34套別墅房源，面積230平米-290平米，銷售許可證均價為22287元/平米。據(jù)南京當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者，都是大戶型房源，總價貴；交通不便利，位置略偏，配套太少；板塊不成熟，缺少發(fā)展空間，區(qū)域沒有更多的利好刺激，發(fā)展空間有限。

　　江寧區(qū)的一個新盤天澤苑在2月開盤106套房源，銷售許可證均價為27951元/平米。開盤至今一個月多，但是南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，106套房源賣出46套，去化僅在四成，連一半都沒到！上述業(yè)內(nèi)人士告訴記者，本次加推的都是大戶型房源，不適合剛需，單價總價貴；新房與二手房價格

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